¿Es obligatorio solicitar una licencia de obra al Ayuntamiento de Madrid para reformar mi vivienda?

Si te acabas de comprar una casa de segunda mano y quieres reformarla o deseas hacer una reforma parcial o total de tu vivienda, posiblemente esta sea una de las primeras dudas que te surgen.

Y como diría Pau Donés, DEPENDE. Ya que necesitarás pedir o no una licencia de obra en Madrid en función del tipo de obras que quieras realizar.

Para que te resulte mucho más sencillo, en este post te resumimos y ordenamos la información principal recogida en la Ordenanza Municipal.

Queremos facilitarte el entendimiento en cuanto a los tipos de licencia, trámites a realizar para cada uno de los distintos tipos de intervención, tasas, etc.

TE LO CONTAMOS TODO: Pasos a seguir para solicitar una licencia de obra en Madrid para reformar tu vivienda. www.beatrizmoral.es Clic para tuitear

Tipos de licencia de obra en Madrid


En Madrid, existen tres tipos principales de licencia de obra para el control de la legalidad urbanística:

  • Sin necesidad de licencia: para pequeñas reformas tales como pintar, alicatar, solar, sustituir instalaciones de saneamiento (desagües de cocina y baños), agua, electricidad o calefacción en el interior de una vivienda, siempre que el edificio no esté protegido , y que no afecte a ningún elemento catalogado con protección en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (1). Sin cambios de distribución. Eso sí, si vas a generar escombros debes solicitar una licencia para los sacos y/o contenedores, ya que vas a ocupar la vía pública.

(1) Las fichas de elementos protegidos se pueden consultar a través del Visualizador Urbanístico del Ayuntamiento de Madrid rellenando los campos de dirección del edificio . Si nuestro edificio tiene algún tipo de protección, deberemos solicitar una licencia por procedimiento ordinario. Es decir, Proyecto firmado por un técnico y visado por el colegio correspondiente.

  • Comunicación previa: para realizar obras y reformas de pequeña envergadura que no necesiten proyecto técnico, como es el caso de las reformas de viviendas, que no afecten a la estructura del edificio ni a ningún elemento catalogado con protección en el PGOU Madrid. Tales como cambio de acabados de la vivienda, modificación de la distribución parcial o total, cambio de ventanas, instalación de aire acondicionado, etc.
  • Procedimiento ordinario: para obras que necesiten un proyecto técnico redactado por un arquitecto o técnico competente. Permite cambios en la estructura del edificio tales como aperturas de huecos en muros de carga, cambios de pilares o vigas, etc. Hay dos modalidades para el procedimiento ordinario; Procedimiento Ordinario Común y Procedimiento Ordinario Abreviado

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COMUNICACIÓN PREVIA

¿Quién puede realizar los trámites para obtener la licencia de obra en Madrid?

La Comunicación Previa la puedes tramitar tu mismo, a excepción de la memoria, que debe ir firmada por un técnico.

¿Qué documentación debe ir incluida en un acto comunicado?

Documentación General

Se deberá aportar la siguiente documentación (Anexo I.A.1 OMTLU):

  1. Impreso normalizado de comunicación previa y características básicas de la actuación que se pretende: impreso denominado «Comunicación Previa Actuaciones Urbanísticas.«, disponible en el apartado «Modelos de formularios» de la página web.
  2. Plano, croquis o fotocopia de callejero señalando la situación del edificio, parcela o solar. La dirección debe ser de conformidad con el Callejero Oficial del Ayuntamiento de Madrid.
  3. Descripción suficiente de la actuación que se pretende mediante memoria suscrita por técnico competente en los supuestos previstos en la normativa sectorial de aplicación. Si se tratase de una nueva implantación o modificación de actividad con obras, la memoria deberá incluir: La descripción de la actividad y de las obras, significando la posición del local dentro del edificio, sus accesos y comunicaciones con el mismo, la maquinaria e instalaciones fijas del local y la actividad con sus características técnicas. Deben incluir, cuando la naturaleza de la actividad lo justifique, las de carácter sanitario, los servicios higiénicos y las medidas de prevención de incendios.
  4. Planos o croquis. A escala, acotados, de planta y/o sección y/o alzado que reflejen el estado actual y, en su caso, el reformado tras la intervención. Deben contener, al menos, los extremos indicados en el punto anterior.
  5. Presupuesto de las obras e instalaciones fijas a precios actuales de mercado.
  6. Impresos de autoliquidación de tributos: tasa por prestación de servicios urbanísticos, Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras (ICIO). Cuando corresponda la tasa por utilización privativa o aprovechamiento especial del dominio público local.

Documentación Complementaria

Además, es preciso entregar documentación complementaria en función del tipo y circunstancias de la actuación a desarrollar, entre otras (listado completo en Anexo 1.B OMTLU):

  • Obras exteriores que afecten a la fachada del edificio
  • Cerramiento y vallado de solares
  • Instalación provisional de carpas y casetas prefabricadas para usos y obras de carácter provisional así como lonas publicitarias sobre vallas, fachadas y andamios:
  • Instalación de grúas
  • Andamios y plataformas elevadoras o elementos similares: dirección facultativa del montaje y desmontaje suscrita por técnico competente.
  • Instalación individual de aire acondicionado
  • Talleres o despachos profesionales domésticos
  • Obras de nueva edificación para un uso o actividad determinados:
  • Obras en los edificios
  • En las obras que generen residuos de construcción y demolición (R.C.D.): El solicitante deberá acreditar el destino de los residuos

¿Dónde debo presentar la solicitud para mi licencia de obra en Madrid?

Para legitimar la actuación mediante la comunicación al Ayuntamiento de la intención de llevar a cabo la misma, existen dos formas de realizar la solicitud:

  • A través de la web, en la sede electrónica del Ayuntamiento de Madrid. En el apartado: Urbanismo, vivienda e infraestructuras/Licencias Urbanísticas -> Comunicación previa para pequeñas reformas y determinadas actividades.

En esta página podrás encontrar toda la información relacionada con la Comunicación Previa y los impresos necesarios, tanto para la solicitud como para el pago de las tasas necesarias.

  • Presencialmente en las oficinas de registro municipales y registros de otras Administraciones públicas.

Plazos de respuesta

Normalmente en un plazo de 15 días deberíamos tener una respuesta del Ayuntamiento o la concesión de la licencia.

Si has llegado hasta aquí, ya tienes toda la información necesaria para solicitar una licencia de obra en Madrid mediante un acto comunicado.

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PROCEDIMIENTO ORDINARIO PARA LICENCIAS DE OBRA EN MADRID

¿Qué nos permite realizar?

Solicitudes de licencia urbanística para actuaciones que requieran proyecto técnico (1). Siempre que no estén sujetas a declaración responsable.

(1) Se entiende por proyecto técnico el conjunto de documentos que definen las actuaciones a realizar, con el contenido y detalle que permita a la Administración Municipal conocer el objeto de las mismas y determinar si se ajusta a la normativa urbanística aplicable. Los proyectos técnicos deberán estar suscritos por técnico o técnicos competentes. Deberán reunir los requisitos formales exigibles con arreglo a la legislación vigente. Deberán ser visados obligatoriamente en los supuestos contemplados en el Real Decreto 1000/2010, de 5 de agosto, sobre visado colegial obligatorio. En los restantes casos, el visado colegial será potestativo para el solicitante de la licencia urbanística.

Según el tipo de proyecto técnico, el procedimiento ordinario podrá ser común o abreviado:

Procedimiento ORDINARIO COMÚN

Se tramitarán todas aquellas actuaciones urbanísticas que contengan la realización de, entre otras (listado completo en Anexo II.1OMTLU) obras de:

  • Nueva edificación en todos sus tipos, según lo establecido por las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid. Se exceptúan aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica, que no tengan carácter residencial o público, ya sea de forma eventual o permanente, que se desarrollen en una sola planta y no afecten a la seguridad de las personas.
  • Reestructuración general y parcial.
  • Acondicionamiento general.
  • Consolidación. En todos los niveles. Se excluyen las consolidaciones de elementos aislados o de escasa relevancia en el conjunto del edificio, tales como una intervención puntual en pies derechos, vigas o forjados que supongan menos del veinticinco por ciento, (<25%), de la superficie total, en niveles 2 y 3.
  • Reconfiguración.
  • Cuando pretenda cambiarse el uso característico en edificios existentes
  • Incremento del número de viviendas o locales en los edificios y la transformación de locales en viviendas.
  • Restauración, de conservación, de rehabilitación y exteriores que tengan el carácter de intervención total o, parcial cuando afecte a elementos protegidos, en edificaciones catalogadas o ubicadas en Áreas de Planeamiento Específico (APE) de las colonias históricas, cascos históricos o en el APE.00.01 y aquellas otras de carácter puntual que afecten a fachadas o elementos de restauración obligatoria definidos en el Plano de Análisis de la Edificación o en el Catálogo de Establecimientos Comerciales del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid como nivel 1 de protección.

licencia de obra madrid
Reforma Integral de Vivienda en Barrio Salamanca, Madrid.

Procedimiento ORDINARIO ABREVIADO

Las obras y actividades que precisan de un proyecto técnico para su definición, distinto del anterior, entre otras (listado completo en Anexo II.2OMTLU) obras de:

  • Restauración, de conservación, de acondicionamiento y exteriores que tengan el carácter de intervención puntual que afecten a fachadas o elementos de restauración obligatoria definidos en el Plano de Análisis de la Edificación o en el Catálogo de Establecimientos Comerciales del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid como niveles 2 y 3 de protección, así como obras que no afecten a elementos protegidos en edificios o establecimientos comerciales catalogados con Nivel 1 según el Plan General de Ordenación Urbana y que tengan el carácter de intervención parcial. En los supuestos que no requieran de su examen por parte de la Comisión para la Protección del Patrimonio Histórico, Artístico y Natural conforme a las Normas Reguladoras de la Comisión de Calidad Urbana y de la Comisión para la Protección del Patrimonio Histórico, Artístico y Natural (o norma que las sustituya) y o en los que cumplan los criterios generales de la Comisión para la Protección del Patrimonio Histórico, Artístico y Natural a aplicar en las solicitudes de licencias urbanísticas en edificios catalogados, contenidos en el Anexo V, se tramitarán por comunicación previa.
  • Reestructuración puntual no incluidas en el procedimiento ordinario común.
  • Restauración no incluidas en el procedimiento ordinario común, y las que afecten a las fachadas o cubiertas, o que supongan una intervención en cualquier elemento estructural.
  • Construcciones de nueva planta de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta, y que no requieran proyecto de obras de edificación según lo establecido en la Ley de Ordenación de la Edificación.
  • Construcciones de piscinas y edificaciones auxiliares anejas
  • Obras de consolidación de elementos aislados o de escasa relevancia en el conjunto del edificio; tales como una intervención puntual en pies derechos, vigas o forjados que supongan menos del veinticinco por ciento, (<25%) de la superficie total, en los niveles 2 y 3
  • Cuando se trate de la instalación o modificación de instalaciones especializadas o dotaciones de los edificios con usos o actividades no afectadas por el régimen de la Declaración Responsable:
  • Actividades no incluidas en el ámbito de aplicación de la Ordenanza para la Apertura de Actividades Económicas en la Ciudad de Madrid que:

¿Qué documentación debo presentar?

Documentación General

Se deberá aportar la siguiente documentación (Anexo I.A.3 OMTLU):

  1. Impresos normalizados de solicitud de licencia y hoja de características: impresos normalizados disponibles en el apartado «Modelos de formularios» de la página web.
  2. Impreso de autoliquidación de tributos.
  3. Declaración de técnico o técnicos autores de la conformidad de lo proyectado a la ordenación urbanística aplicable, que incluya el certificado de viabilidad geométrica, en su caso.
  4. Declaración del promotor de haber colocado, en el lugar en el que se pretenda llevar a cabo la actuación, cartel anunciando la solicitud de licencia y las características de las obras y actividad.
  5.  Tres ejemplares de proyecto/s técnico suscrito por técnico/s competente/s y visados por el colegio oficial correspondiente, en los supuestos reglamentariamente establecidos o, en su caso por la oficina de supervisión de proyectos de la administración, acompañado, en su caso, de las hojas de encargo de las direcciones facultativas correspondientes.
  6. Estudio básico de seguridad y salud o, en caso de encontrarse en alguno de los supuestos del artículo 4.1 del Real Decreto 1627/1997, de 24 de octubre, por el que se establecen las disposiciones mínimas de  seguridad y salud en las obras de construcción, estudio de seguridad y salud, suscrito en ambos casos por técnico competente y, en los supuestos contemplados en el artículo 2 del Real Decreto 1000/2010, de 5 de agosto, sobre visado colegial obligatorio, visado por el colegio oficial correspondiente. En el caso de tratarse de una actuación de las de procedimiento ordinario común, se estará a lo previsto en el apartado 3.3. de este Anexo, relativo a la documentación a presentar para el inicio de obra.

Documentación Complementaria

Además, es preciso entregar documentación complementaria en función del tipo y circunstancias de la actuación a desarrollar, según se explica en el apartado anterior y de forma completa en el Anexo 1.B OMTLU.

Para el inicio de la obra

Se deberá aportar la siguiente documentación (únicamente para el Procedimiento Ordinario Común) :

  1. Certificación suscrita por técnico/s competente/s en la que se identifique el proyecto de ejecución elaborado y en la que se haga constar que el mismo desarrolla el proyecto básico y define la obra en su totalidad sin rebajar las prestaciones declaradas en el básico, ni alterar los usos y condiciones bajo las que se concedió la licencia.
  2. Hojas de encargo de las direcciones facultativas correspondientes.
  3. Carta de pago justificativa de los distintos depósitos de las garantías correspondientes.
  4. En los supuestos previstos por el Real Decreto 1627/1997, de 24 de octubre, por el que se establecen las disposiciones mínimas de seguridad y salud en las obras de construcción, el estudio de seguridad y salud o, en su caso estudio básico, suscrito por técnico competente y, en los supuestos contemplados en el artículo 2 del Real Decreto 1000/2010, de 5 de agosto, sobre visado colegial obligatorio, visado por el colegio oficial correspondiente.
  5. Proyecto de la instalación de infraestructuras comunes de telecomunicaciones suscrito por técnico competente de acuerdo con el Real Decreto Legislativo 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, realizado de acuerdo con la normativa aplicable.
  6. Justificante de solicitud de licencia o autorización de acometida de saneamiento, de conformidad con el artículo 49.4 de la Ordenanza de Gestión y Uso Eficiente del Agua en la Ciudad de Madrid.
Para la conformidad final de la obra: Licencia de primera ocupación y funcionamiento

Se deberá aportar la siguiente documentación (únicamente para el procedimiento ordinario común y autorizaciones parciales de funcionamiento):

  1. Certificado final de las obras suscrito por la dirección facultativa y cuando reglamentariamente así se exija, visado por el colegio oficial correspondiente, o, en su caso por la oficina de supervisión de proyectos de la administración.
  2. Si las obras ejecutadas consisten en la construcción de viviendas en régimen de protección, acreditación de la calificación definitiva de las mismas por el órgano competente de la Comunidad de Madrid.
  3. Libro del edificio.
  4. Declaración de alteración catastral correspondiente.
  5. En aquellos casos en que la reglamentación específica lo requiera; Plan de Autoprotección, Justificación de la inscripción en el Registro de Instalaciones de Prevención y Extinción contra Incendios de la Comunidad de Madrid, El contrato de mantenimiento de las instalaciones de seguridad contra incendios
  6. Para actividades sometidas al régimen jurídico de la Ley 17/1997, de 4 de julio, de Espectáculos Públicos y Actividades Recreativas de la Comunidad de Madrid, la documentación indicada en los apartados anteriores deberá ser complementada con la establecida por la Ley y sus normas de desarrollo.
  7. Cuando en el documento de Alineación Oficial se determine que se ha de realizar la cesión urbanizada de terrenos destinados a viales o espacios libres, se habrán de aportar además el documento acreditativo o Acta de Cesión en la que se acredite de que dicha cesión ha sido efectivamente materializada.

¿Dónde debo presentar la solicitud?

Para legitimar la actuación mediante la comunicación al Ayuntamiento de la intención de llevar a cabo la misma, existen dos formas de realizar la solicitud:

En el apartado:

Urbanismo, vivienda e infraestructuras/Licencias Urbanísticas -> Licencia de obras y/o actividad por procedimiento ordinario común o Licencia de obras y/o actividad por procedimiento ordinario abreviado.

O siguiendo los enlaces: Procedimiento Ordinario Común , Procedimiento Ordinario Abreviado

En estas páginas podrás encontrar toda la información relacionada con las Licencias de Obras y los impresos necesarios. Tanto para la solicitud como para el pago de las tasas necesarias.

  • Presencialmente en las oficinas de registro municipales y registros de otras Administraciones públicas.

Plazo de respuesta

El plazo para recibir contestación por parte del Ayuntamiento es de dos meses desde entrega de la documentación completa.

Si has llegado hasta aquí, ya tienes toda la información necesaria para solicitar una licencia de obra en Madrid.

Tasas a abonar para obtener una licencia de obra en Madrid


Cuando se realice una construcción, instalación u obra, deberá tributarse por el ICIO, se haya obtenido o no la preceptiva licencia municipal. También deberá satisfacerse la Tasa por Prestación de Servicios Urbanísticos al solicitar, declarar o comunicar las actuaciones. Excepto si el procedimiento se tramita a través de una Entidad Colaboradora Urbanística (ECU), en cuyo caso deberá satisfacer el precio de ésta.

Además, si es necesario ocupar la vía pública (para colocar andamios, vallas o contenedores de escombros) , deberá satisfacerse la tasa por aprovechamiento especial del dominio público.

Impuesto sobre Construciones, Instalaciones y Obras

Se deberá cumplimentar el impreso normalizado denominado ‘Impreso sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). Autoliquidación’, disponible en el apartado “Modelos de formularios’ de la página web. El valor de la tasa depende de la superficie del inmueble y su valor exacto se obtiene al cumplimentar el formulario. Se calcula obteniendo el 4% de la base imponible (es decir, sin IVA) del Presupuesto de Ejecución Material  que presentemos para obtener la licencia. Por ejemplo para un presupuesto de obra de 10.000€ habría que pagar por este impuesto 400€.

Tasa por Prestación de Servicios Urbanísticos

Se deberá cumplimentar el impreso normalizado denominado ‘Impreso de autoliquidación de la tasa. Actuaciones urbanísticas. Actuaciones sujetas al procedimiento de comunicación’, disponible en el apartado “Modelos de formularios’ de la página web. El valor de la tasa depende de la superficie del inmueble. Por ejemplo, para obras de rehabilitación de acondicionamiento y superficies de hasta 150 m^2, su valor es de 202 euros.

Tasa por la Instalación de Contenedores y/o sacos de Residuos de Construción y Demolición (R.C.D.)

Se deberá realizar comunicación o solicitud para la instalación de contenedores o sacos de residuos de construcción y demolición (RCD) procedentes de toda clase de actuaciones urbanísticas.

¿Cuándo debo solicitarlo?

La comunicación deberá realizarse con un mínimo de 2 días hábiles de antelación a la fecha prevista para la instalación en el caso de ocupar zona de estacionamiento autorizado y con un mínimo de 15 días hábiles de antelación a la fecha prevista para la instalación en acera o zona especial de estacionamiento.

¿ Qué impresos debo presentar?

Se deberá cumplimentar el impreso normalizado denominado ‘Comunicación de Instalación de Contenedores y/o Sacos para RCD en zona de Estacionamiento Autorizado’ o el impreso denominado ‘Comunicación de Instalación de Contenedores y/o Sacos en Acera y/o Reserva Especial de Estacionamiento’.

¿Qué tasas debo abonar?

Así mismo, para el pago de la tasa, se deberá cumplimentar el impreso normalizado denominado ‘Impreso de autoliquidación de la Tasa por la utilización privativa o aprovechamiento especial del dominio público local con contenedores, sacos industriales u otros elementos de contención de residuos inertes’.

Para la determinación de la cuantía de la tasa se deberá determinar el número de contenedores o sacos y la categoría de la calle en la cual van a ser ubicados. Dicha categoría se encuentra reflejada en la Ordenanza Fiscal General de Gestión, Recaudación e Inspección de Tributos. A modo de ejemplo, para un contenedor con capacidad superior a 4 m^3 y una calle de categoría 1ª y 2ª, el coste sería de 7,17 euros/día. Si el contenedor tiene una capacidad menor a 4 m^3, el coste será de 4,78 euros/día.

¿Dónde puedo encontrar más información?

Toda la información al respecto y los formularios pueden consultarse en esta página

Recuerda que aunque las obras que vayas a realizar no necesiten licencia de obra en Madrid, si vas a ocupar la vía pública deberás solicitar este permiso.


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